Només un 2,5% del parc d’habitatges a Espanya és habitatge social
La mitjana europea d’habitatge social és d’un 9,3% i els països més avançats se situen al voltant d’un 20%. A Catalunya, el dret de superfície és una fórmula en expansió, gràcies a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, que dóna un impuls important a aquest model de col·laboració publicoprivada en matèria d’habitatge.
La càtedra d’empresa “Habitatge i Futur” de la UPF i l’APCE presenta el seu segon Policy brief titulat “Col·laboració publicoprivada en el mercat de l’habitatge a Catalunya”, elaborat per José García Montalvo, Carles Sala i Josep Maria Raya. El document se centra en l’anàlisi de les mancances en matèria d’habitatge social que existeixen a Espanya i especialment a Catalunya, fent una comparativa amb altres països europeus, i en explorar les diferents possibilitats que ofereix la col·laboració publicoprivada per revertir aquesta situació. D’altra banda, també incideix en les oportunitats que ofereixen els Fons Next Generation EU per descarbonitzar les ciutats, millorar l’eficiència energètica dels edificis i per revertir dèficits històrics d’inversió en el parc residencial.
L’habitatge social a l’Estat espanyol
Segons el Policy brief, el preu del lloguer a Catalunya no ha deixat de créixer durant els últims anys, després d’anys de baixades de preus. Així, segons dades de l’INCASÒL, l'augment del preu del lloguer va començar el 2015 i dura fins avui, amb un augment d’un 33% acumulat, i amb taxes anuals que van arribar a ser de gairebé el 10%, encara que en clara desacceleració. A més a més, en aquest període, la inflació acumulada va ser de poc més d’un 4%. Si aquest augment de preus i de la inflació hagués anat acompanyat d’una pujada de la renda per càpita, la situació no hauria esdevingut tan preocupant, però la realitat no ha estat aquesta. El creixement en termes nominals ha estat del 23,11% mentre que el creixement de la inflació acumulat ha estat del 33%, és a dir, la renda per càpita en termes reals ha decrescut un 10%. En aquest sentit, s’observa que des de l’any 2005 fins al 2020, el preu del lloguer ha crescut un 16% més que la renda per càpita. Tanmateix, s’ha de tenir en compte que la distribució de la renda no és uniforme i que, per tant, aquest problema l’han patit amb més intensitat les rendes més baixes i, en especial, els joves o les persones en situació de vulnerabilitat.
Des de l’any 2005 fins al 2020, el preu del lloguer ha crescut un 16% més que la renda per càpita. Tanmateix, s’ha de tenir en compte que la distribució de la renda no és uniforme i que, per tant, aquest problema l’han patit amb més intensitat les rendes més baixes i, en especial, els joves o les persones en situació de vulnerabilitat.
A un país europeu estàndard, aquesta qüestió es resoldria amb habitatges de lloguer social. El problema és que actualment, a Espanya només un 2,5% del parc d'habitatges és habitatge social. A la Unió Europea, la mitjana és del 9,3%, i els països més avançats situen aquest percentatge al voltant del 20%, com Dinamarca o el Regne Unit. Disposar d’un ampli segment d’habitatge assequible per llogar requereix una inversió molt important que només és possible des de la col·laboració publicoprivada i així s’ha demostrat. En aquest sentit, el 78,8% dels visats d’inici d’obra d’habitatges de protecció oficial a Catalunya durant el 2020 van ser de promotores privades.
Taula 1. Habitatge social a la UE
Col·laboració publicoprivada en matèria d’habitatge
A Catalunya s’han produït diferents exemples de col·laboració publicoprivada per a la promoció d’habitatge assequible amb una vocació de permanència en el temps. Aquest informe destaca el dret de superfície com una fórmula en expansió al territori gràcies a la Llei catalana 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, que dona un impuls important a aquest model de col·laboració, i que s’aplica no només per a les qüestions d’habitatges, sinó també pel seu ús en la construcció d’equipaments. A nivell estatal, el Reial decret llei 26/2020, de 7 de juliol, regula una sèrie d’especificats pel dret de superfície i la concessió demanial: així, l’article 31 de d’aquesta norma permet excloure el pagament d’un cànon o preu per part del superficiari sense que aquesta qüestió alteri la naturalesa onerosa del dret real constituït a efectes fiscals.
Segons el Policy brief, aquesta decisió és una clara aposta per aconseguir que la necessitat de promocionar habitatges assequibles no vegi entorpida la sostenibilitat del model de l’explotació per la imposició preceptiva d’un cànon. I que més que el preu o cànon, el que cal procurar és que el superficiari ofereixi el lloguer més baix possible i, per tant, que la imposició d’un cànon no constitueixi una barrera a la presentació d’ofertes competitives en els concursos convocats.
Altres fórmules de col·laboració publicoprivada que l’informe recull com a exemples són aquelles fetes a través d’una societat de capital mixt. Aquest és el cas de SBD Lloguer Social S.A. (VIMUSA 40%, la Promotora del Vallès 20% i CEVASA 40%), que actua al municipi de Sabadell, o la recentment constituïda Habitatge Metròpolis Barcelona S.A. (l’AMB 25%, l’Ajuntament de Barcelona 25% i NiCrent Residencial 50%), que desenvoluparà la seva activitat a l’Àrea Metropolitana i a la ciutat de Barcelona. Aquests dos exemples responen a un model de col·laboració institucionalitzada, amb una discrecionalitat compartida i una governança col·laborativa que va més enllà d’una relació de caràcter contractual, més pròpia de les concessions. Hi ha altres exemples de col·laboració publicoprivada menys atípics que han permès a l’Administració atendre situacions de vulnerabilitat que requerien disposar d’habitatge amb urgència i amb molta anticipació a la temporalitat que suposa la construcció d’una promoció, com el programa de cessió d’habitatges de grans tenidors, mitjançant convenis amb l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), el mecanisme d’adquisició d’habitatges de tanteig i retracte per part d’entitats socials o el programa Reallotgem, també de l’AHC.
Els Fons Next Generation com a oportunitat
Aquest segon Policy brief de la Càtedra “Habitatge i Futur” també analitza els Fons Next Generation dins del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència aprovat per la UE. Segons el document, aquests constitueixen, en l’àmbit de les polítiques públiques d’habitatge, una autèntica oportunitat per impulsar la rehabilitació i promoció de nous habitatges, i també per revertir dèficits històrics d’inversió en el parc residencial.
La promoció d’habitatge de lloguer social en el marc d’aquests Fons s’haurà de realitzar sobre sòl públic, haurà de prioritzar la col·laboració publicoprivada, i anirà destinada als col·lectius amb més dificultats per accedir a un habitatge, entre els quals el Pla destaca els joves amb ingressos baixos. Tot això sense oblidar que un dels punts clau d’aquestes ajudes és la descarbonització i la millora energètica dels edificis, per tant, l’increment del parc públic s’haurà de fer sota l’exigència d’uns edificis energèticament eficients, exigint-se una demanda d'energia inferior en almenys un 20% als requisits imposats per als edificis residencials destinats a habitatge. Tanmateix, també s’han d’aplicar altres criteris de sostenibilitat pel que fa als residus, que a banda de limitar-ne la generació s’haurà de preveure en almenys un 70% la seva reutilització, reciclatge i recuperació.
Josep Maria Raya, professor de la Universitat Pompeu Fabra i director de la Càtedra Habitatge i Futur d’APCE-UPF, coautor del Policy Brief, assenyala que “amb només un 2,5% d’habitatge social en lloguer, quatre vegades per sota de la mitjana europea, la col·laboració publicoprivada no és una possibilitat, és una obligació. I encara més si considerem que la majoria de l’habitatge social en lloguer ha estat produït pel sector privat. Ja hem aprés d’algunes (poques) experiències i tenim una oportunitat única gràcies als Fons NG. Hem de buscar fórmules àgils, dinàmiques i beneficioses per a tots els implicats.”
Des de l’APCE el seu president, Xavier Vilajoana, considera que “l’experiència que assolirem amb el desplegament dels diferents projectes iniciats gràcies als Fons Next Generation EU no només s’ha de veure com un aspecte puntual, sinó que ens ha de servir per a aprofundir en mecanismes de col·laboració publicoprivada estables, fins i tot de caràcter estructural, especialment en l’àmbit de la promoció”.