La càtedra d’empresa “Habitatge i Futur” de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) ha publicat el seu cinquè policy brief titulat “Evolució del sector de la promoció i la construcció residencial en la darrera dècada: canvis, finançament i debilitats” (document en pdf), elaborat per Mia Torner, estudiant del doble grau de Dret i Economia a la Universitat Pompeu Fabra (UPF), amb la coordinació del professor Josep Maria Raya, director de la càtedra i catedràtic d’Economia Aplicada al TecnoCampus-UPF.

El document té la finalitat de descriure els principals canvis que ha viscut el sector de la construcció i la promoció d’habitatge residencial, analitzant l’evolució de la indústria en els últims 10 anys. Així, l’estudi descriu els canvis més destacats en el sector, analitza el reduït impacte de la COVID com a exemple de la solidesa i sanejament del sector, tracta les principals debilitats del sector en l’actualitat, i analitza els principals reptes del sector cap al futur.

Canvis en el sector

Segons el policy brief, els principals canvis en el sector de la construcció i promoció són els següents: un canvi en els criteris bancaris de concessió de la concentració, una baixa participació en el sector de les administracions públiques i la necessitat de revisar les condicions de la col·laboració publicoprivada, així com l’aparició de models alternatius a la promoció per a la compra. 

Canvis en els criteris bancaris

El primer canvi del sector després de la recessió és el viratge en les polítiques de concessió de crèdit promotor. “Això respon al fet que una de les causes de la crisi immobiliària del 2008 van ser unes polítiques de crèdit promotor molt laxes i un finançament de projectes no rigorós. Fins i tot quan ja hi havia els primers signes econòmics d’una disminució del ritme de compra d’habitatges, es van continuar finançant promocions”, segons expliquen a l’estudi.

Després de la reestructuració del sector bancari, les polítiques de concessió del crèdit són més estrictes. És per això que, tal com s’exposa a l’estudi, “cal parlar de prudència bancària i no de restricció de crèdit, ja que tant el sector promotor com el sector bancari estan d’acord en el fet que es continua donant finançament a aquelles promocions que es consideren viables, però el volum d’operacions finançades és inferior”.

Reducció del risc financer de les empreses

El policy brief mostra que les empreses del sector tenien un palanquejament molt elevat en l’etapa prèvia a la crisi immobiliària: finançaven gran part de les promocions amb crèdit i no amb capital propi. En l’actualitat, els canvis en els criteris bancaris de concessió de crèdit han implicat la reducció del palanquejament dels promotors del sector. Encara que un palanquejament baix pot implicar un ús poc productiu dels recursos de l’empresa, permet assegurar la solvència de totes les promocions i evitar que es financin promocions de major risc. Per tant, a l’estudi es destaca “la reducció del palanquejament com una característica derivada de l’enfocament cap a una major seguretat financera del sector”.

Transformació de l’estructura competitiva del sector i paper dels agents

El nombre d’empreses que operaven es va reduir aproximadament a la meitat a conseqüència de la crisi del sector, segons l’estudi, el que va comportar una destrucció i reconversió del teixit empresarial, juntament amb una reducció del nombre d’empreses que operen en el sector. “Les empreses que van sobreviure eren aquelles que estaven més sanejades i, en l’actualitat, tenen un grau de professionalització més elevat”, afegeixen.

Reducció de l’activitat de les administracions públiques i necessitat de la col·laboració publicoprivada

Un altre canvi rellevant en el sector és el rol que juguen les administracions públiques en la promoció d’habitatge residencial, ja que l’activitat del sector quant a construcció ha minvat considerablement, tant en termes absoluts com relatius amb relació al sector privat. En l’actualitat, tal com relata el policy brief, quatre de cada cinc habitatges assequibles s’edifiquen per promotors privats.

Segons l’estudi, tots els agents coincideixen en el fet que la manca d’oferta d’habitatge assequible ha de ser contraatacada de manera conjunta entre tots els actors del mercat, mitjançant models de col·laboració publicoprivada. Aquests models estan trobant moltes dificultats, entre d’altres, pel fet que el cost de la construcció supera els preus dels mòduls, i perquè les dificultats es fan més patents, especialment en un context d’augment addicional dels costos financers.

La tendència alcista del lloguer

El model espanyol de promoció immobiliària previ a la crisi es caracteritzava per la promoció destinada a la venda (veure Figura 1). Malgrat això, a causa de l’encariment del preu de l’habitatge, un menor accés al crèdit i canvis en les preferències dels consumidors, la demanda s’ha orientat cap al règim de lloguer: segons l’estudi, l’any 2020 un 17,3% de les llars eren habitatges de lloguer, en comparació amb el 16,1% de 2013 o el 10% de 2001. Ara bé, aquesta tendència s’enfronta a les repercussions del control del lloguer que figura a la Llei d’habitatge (Llei 12/2023), que té unes conseqüències negatives sobre l’oferta d’habitatges.

Figura 1: Número d’hipoteques atorgades per any a Espanya. Font: elaboració pròpia en base de dades de l’INE.

Nota: les dades de 2023 només inclouen les hipoteques atorgades fins al mes de novembre.

El baix impacte de la crisi de la COVID

Segons el policy brief, el baix impacte econòmic que ha tingut la pandèmia a llarg termini és un exemple del canvi en l’estructura competitiva, la solidesa i la qualitat del finançament del sector (vegeu Figura 2). En el curt termini, la paralització de l’activitat de construcció sobre el terreny a conseqüència de les diverses restriccions, va provocar certes repercussions en el sector. En els mesos centrals de la pandèmia va haver-hi una reducció de l’ocupació, dels visats d’obra nova i de les compravendes d’aproximadament un 30%, segons l’estudi. Malgrat això, a partir de maig de 2021 es va veure una recuperació generalitzada dels indicadors econòmics que s’ha mantingut i augmentat fins al moment. Tot i això, l’alentiment de l’activitat no va suposar una disminució del preu de l’habitatge, fet que reflecteix una posició sòlida de les llars. 

Figura 2: Índex dels preus de l’habitatge de primera i segona mà.

Font: elaboració pròpia d’acord amb les dades de l’INE. Nota: Índex en base 100 calculat el 2015.

Les principals debilitats del sector en l’actualitat

Tot i que els canvis en el sector l’han dotat de major solidesa i resiliència, segons mostra l’estudi, el sector no està exempt de debilitats que cal afrontar per al seu enfortiment.

Augment del preu de les matèries primeres

Una de les principals debilitats detectades al policy brief és l’augment dels preus de matèries primeres, que des de 2021 està tenint un impacte sobre els materials de construcció. “Tot i que durant 2021 es va fer una lectura com a un fenomen de caràcter temporal, a causa de la recuperació econòmica, aquests preus no estan baixant i, aquest augment, té especial afectació en el cas de l’habitatge protegit”, expliquen.

Envelliment i falta de mà d’obra

Una de les conseqüències de la reestructuració del sector de la construcció arran de la crisi va ser la destrucció del teixit productiu. Aquesta situació no s’ha revertit en els últims deu anys, ja que la població que ha entrat recentment al mercat laboral no ha optat per treballar en el sector de la construcció. Segons el document, en l’actualitat, el 70,8% dels treballadors del sector de la construcció tenen entre 30 i 55 anys i, a més, segons l’estudi, hi ha una tendència a l’envelliment: mentre que l’any 2012 els treballadors majors de 55 anys només suposaven un 12,8% del total, l’any 2022 ja suposaven el 19,9%. A més, la proporció de treballadors menors de 30 anys ha caigut més de tres punts percentuals en els últims 10 anys: l’any 2012 aquest grup suposaven un 12,4% i en l’actualitat suposen un 9,2%.

L’augment global dels costos de construcció

El maig de 2022 es va registrar un augment interanual dels costos de la construcció del 19,5%, fet que suposa un increment acumulat del 37,6% en els últims 10 anys. Aquesta situació és especialment preocupant en la promoció d’habitatge protegit, ja que s’encareix el preu d’aquest.

Falta de sòl a les grans zones urbanes i construcció insuficient

Actualment, hi ha un volum d’oferta immobiliària insuficient en les zones d’elevada concentració de població i activitat econòmica. Segons l’estudi, la distribució territorial de la població és desigual a Espanya i aquestes diferències s’han anat engrandint amb el temps, generant una tensió en el mercat immobiliari. Les zones on hi ha una falta d’oferta d’habitatge són la costa mediterrània i els grans nuclis urbans: Barcelona i Madrid, que concentren més del 60% de la població espanyola i el 96% de la creació de noves llars. Així, segons l’estudi, es “confirma la tendència a la concentració poblacional i s’augura un major tensionament en cas de no revertir la situació”. Aquesta falta d’oferta s’emmarca en la tendència de pèrdua del pes relatiu de l’habitatge nou en el conjunt de transaccions: mentre que entre 2007 i 2012 suposava un 50% de les transaccions, en l’actualitat, només el 18% de les compravendes espanyoles són d’obra nova.

Conclusions i propostes per al sector

Les conclusions que aporta aquest nou estudi de la Càtedra “Habitatge i Futur” destaquen que l’augment del pes del lloguer ha propiciat la irrupció del model de la promoció per al lloguer, ha augmentat el preu de les matèries primeres i el seu especial efecte en l’habitatge protegit, s’ha fet evident una manca de disponibilitat de sòl en zones tensionades, així com l’envelliment i falta de mà d’obra. “Això suposa un repte per al sector, que necessita una transició cap a la industrialització i digitalització” assenyala Mia Torner, autora del policy brief. Malgrat això, les tècniques de construcció a Espanya han evolucionat poc en els últims anys, i els representants dels agents involucrats entrevistats coincideixen en què la industrialització està essent lenta, posicionant-lo com un dels sectors més endarrerits en l’adopció de noves tecnologies.

El director de la càtedra, el professor Josep Maria Raya, assenyala que en l’estudi es destaca “el canvi que s’ha produït en el sector durant els darrers 15 anys i  els condicionants que ens han portat a la situació actual a on la demanda  supera en molt la producció i tensiona els mercats, especialment, el de lloguer”. Per a revertir aquesta tensió, el policy brief conclou, entre d’altres factors, que és imprescindible desenvolupar sòl residencial finalista allà on es necessita -especialment a l’àmbit territorial metropolità- per tal d’evitar una situació de col·lapse.

Així mateix, en les conclusions d’aquest nou policy brief es destaca els nous criteris bancaris de concessió de crèdit (en l’actualitat no es finança el sòl ni la urbanització) i la conseqüent reducció del risc financer de les empreses que actuen en el sector i una tendència a la concentració empresarial. També s’apunta la dificultat en el desenvolupament de nous sectors urbanitzables, així com els elevats terminis d’execució d’aquests, està provocant una manca de sòl disponible per a edificar en alguns àmbits, especialment en l’àmbit metropolità de Barcelona.

El document també assenyala la baixa participació de les administracions públiques en el sector i el requeriment de revisar les condicions de la col·laboració publicoprivada. “Considerem que és una eina fonamental per a incrementar el parc d’habitatge assequible i social, per tant, es necessiten polítiques d’habitatge que fomentin aquest tipus de fórmules i amb una dotació pressupostària suficient que ens acosti als nivells pressupostaris dels principals països europeus”, remarca Marc Torrent, director general de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE).

Finalment, el policy brief remarca que s’ha de tenir en compte que caldrà renovar el parc immobiliari edificat per al compliment de requisits, entre d’altres, d’eficiència energètica, fet que comporta que el sector hagi de treballar activament en la direcció de la sostenibilitat i la renovació del parc immobiliari envellit. Un exemple d’aquesta activitat és Catalunya, on ja hi ha iniciatives de regeneració de les àrees urbanes. En aquest sentit, a l’estudi es fa referència a la sostenibilitat, que en la promoció d’obra nova pot beneficiar-se de la industrialització, ja que permet un major control de les emissions dels residus, així com de reciclatge i tractament d’aquests.

Sobre la Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur

La Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur és una càtedra d’empresa en la disciplina jurídica-econòmica i social vinculada al sector immobiliari, creada conjuntament per la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE). La Càtedra té com a objectiu principal fomentar la docència, la recerca i la difusió de coneixements en aquest àmbit.