9 de marzo de 2020

1. Origen

La tasación del valor de los inmuebles que sirven de garantía a los préstamos y créditos hipotecarios es una práctica común.

Su exigencia viene impuesta, desde la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario [= LMH],  a las entidades de crédito que pretendiesen utilizar dichos créditos y préstamos hipotecarios como cobertura en la emisión de valores del mercado hipotecarios (bonos y cedulas) [v. artículo 8 Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación]  para así proteger al mercado de los peligros de la sobretasación.  

Con todo, esta norma dejaba fuera de su ámbito protector a un elevado número de deudores hipotecarios (p.e.: aquellos que habían suscrito hipotecas con particulares, cuando las hipotecas no sirviesen de garantía a la emisión de valores, etc.) y, por ello, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social extendió su ámbito de exigencia al imponer para cualquier hipoteca (esto es: se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios) la exigencia de dicha tasación conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario si es que el acreedor deseaba ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial (v. artículo 682.2.1º LEC).

Finalmente aun cabe recordar decir que la exigencia de tasación se ha visto reforzado, tratándose de «personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir» (artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario [= LCI]) al imponer esta Ley que

«Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras».

2. Sujetos autorizados a efectuarla.

Las tasaciones efectuadas a favor de entidades de crédito deben ser necesariamente efectuadas por alguna de las actualmente (5 de marzo 2020) 32 sociedades de tasación (y en su caso por los servicios de tasación de las entidades de crédito que hayan sido homologadas). Sin embargo, tratándose de préstamos hipotecarios constituidos a favor de otras personas

«la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser realizadas por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar. Es decir, en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad –como entidad homologada– que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a la naturaleza específica del bien objeto de la tasación» (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de septiembre de 2016 y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de diciembre de 2018).

Sin embargo, y junto a ambas categorías de sujetos autorizados, el artículo 13 LCI antes citado contempló la posibilidad de que ciertos profesionales pudiesen realizar dichas valoraciones ordenando al Gobierno (lo que no ha cumplido) que en seis meses (es decir: el 16 de diciembre de 219) aprobase su régimen de homologación para desempañar esa función (disposición adicional 10ª.1 LCI).

3. ¿Quién escoge al tasador?

El artículo tercero bis.I) LMH obliga a las entidades de crédito, aunque dispongan de servicios de tasación propios, a  

«aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente»

Y si bien la entidad no puede imponer al cliente un determinado tasador (salvo, claro está, que asuma su coste), cuando el informe de tasación sea facilitado por el cliente la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime pertinentes (p.e.: pedir otro informe), aunque «en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación» [artículo tercero bis.I) LMH]. 

                Circunstancia esta que ha conducido a la Memoria de Reclamaciones (2018) del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España [= DCMR] a considerar como una mala práctica bancaria que la entidad imponga al cliente el coste de un nuevo informe con un tasador de su confianza cuando aquel ya aportó una tasación perfectamente válida (p. 108).  

4. ¿Quién debe soportar el coste de la tasación?

El artículo 14.1.e).i LCI dispone que los «gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario». Con todo esta norma no es imperativa por lo que, por lo menos hasta hace poco, muchas entidades de crédito acostumbraban a asumir el coste de la tasación si bien, presumiblemente, repercutiéndolo en sus clientes a través del incremento del tipo de interés.   

En el caso de que el coste del Informe recaiga en el cliente, la entidad de crédito deberá informarle de la necesidad, en su caso, de realizar la tasación y de que los gastos que esta genere van a correr a su cargo, requiriendo a tal fin la autorización del cliente para adeudárselos (Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, p. 36). Es por ello que el DCMR considera mala práctica bancaria que las entidades no acrediten haberle informado,

«con carácter previo, de la necesidad de llevar a cabo la tasación y de su coste. Además, en los casos en los que tal aspecto se cuestiona, deben acreditar haber obtenido autorización para el cargo en cuenta del coste de dicho informe» (p. 108 DCMR e ídem p. 36 Guía).

En todo caso, y debido a que la obtención del Informe de tasación no comporta que la entidad esté obligada a conceder el préstamo solicitado (ya que existen otras variables relevantes a tener en cuenta para autorizar la operación entre las que destaca, sin duda alguna, la capacidad de pago de los solicitantes), el DCMR sí que considera una mala práctica bancaria «no haber realizado un primer análisis de la capacidad de pago del solicitante antes de hacerle incurrir en gastos de tasación» o, incluso, no haber realizado las averiguaciones registrales necesarias para deshacer las dudas que pudieran existir sobre la titularidad del bien que podían llevar a denegar el crédito por esa razón (p. 108 DCMR).        

Cuando el cliente haya soportado el coste de la tasación y la entidad deniegue la operación de préstamo solicitada, es evidente que deberá entregar rápidamente el original del informe para que dicho cliente

«pueda acudir, si así lo desea, dentro del plazo de vigencia del informe (seis meses desde su fecha de emisión), a otra entidad en demanda del préstamo denegado» (p. 107 DCMR).  

Y si concede el crédito, y dado que el importe del informe ha sido satisfecho por el cliente, deberá entregarle como mínimo una copia del mismo (Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, p. 15).

5. Expiración del informe de tasación.

El artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras dispone que

• «Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe» añadiendo que, salvo casos excepcionales,

• «la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado».

(I.F.M.)