1 de marzo de 2020

La concesión de un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda acostumbra a estar asociada a la contratación de un seguro que cubra los daños que pueda sufrir dicha vivienda que, en definitiva, constituye la principal garantía de la devolución del crédito a la entidad prestamista.

Con todo, también es claro que la normativa financiera no exige la contratación de dicho seguro para obtener el crédito hipotecario ya que las menciones que acostumbran a efectuarse al artículo 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y a su norma reglamentario de desarrollo (v. artículo 10 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril), sólo imponen dicha cobertura aseguradora cuando la entidad acreedora pretenda movilizar esos créditos mediante la emisión de valores hipotecarios (cédulas, bonos y participaciones hipotecarias).

La licitud de esa exigencia (o, a la inversa, su consideración de no abusiva) viene reconocida por el actual artículo 17.3 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario [= LCI] que, expresamente, salva de la nulidad la exigencia de suscribir «un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca (…así como…) del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario» (p.e.: la suscripción de un seguro de amortización de préstamos). Esta exigencia, que se califica de servicio bancario vinculado, sujeta a  ciertos condicionantes. Veamos los más relevantes. 

[1] La oferta por la entidad de un seguro de daños al cliente que pretenda un crédito hipotecario está sujeta a un elevado nivel de trasparencia informativa al exigirse que en la Ficha de información personalizada (FIPER) y en la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) consten el importe de las primas del contrato de seguro dentro del concepto de «coste total del préstamo» (Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de trasparencia y protección del cliente de servicios bancarios).  

[2] La entidad prestamista no puede imponer al cliente una determinada compañía aseguradora ya que el citado artículo 17.3 LCI deja bien a las claras que «el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones».    

[3] La suma asegurada de ese seguro de daños debe coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza (en particular: el valor del suelo). De lo que se desprende que estos contratos de seguro se configuran como pólizas a valor estimado donde, ante la producción del siniestro, las partes han aceptado expresamente el valor del interés asegurado, por lo que la entidad aseguradora deberá tenerlo en cuenta para el cálculo de la indemnización no pudiendo alegar la existencia de un sobreseguro.  

[4] La presentación por el cliente de un seguro de daños distinto del propuesto  por la entidad prestamista obliga a la entidad a estudiar gratuitamente esa propuesta  [artículo 17.3 I LCI: «El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario»] y, su aceptación, que será obligatoria si el nivel de cobertura es equivalente al que había propuesto la entidad, tampoco podrá suponer un «empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo»  [artículo 17.3 II LCI].  

[5] La imposición en los contratos de préstamos hipotecario del coste (prima) de dichos seguros de daños a los clientes no tiene carácter abusiva. Así lo sostuvo la sentencia del Tribunal Supremo (pleno) 705/2015, de 32 de diciembre de 2015 [ponente: Pedro José Vela Torres] (ECLI: ES:TS:2015:5618) al abordar la cuestión relativa a si las previsiones de dos entidades de crédito (Banco Popular y BBVA) en sus contratos de préstamos hipotecarios y donde se imputaba al prestatario (cliente) «las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª» tenían carácter abusivo.  La sentencia sostuvo que

«en lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. Es decir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. Pero, en todo caso, se trata de una previsión inane, puesto que la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro».  

[6] Sin embargo, el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones [SRDGS] sí considera que la exigencia de una prima única en dichos seguros sin ofrecer la posibilidad de contratar un seguro anual renovable es una actuación contraria a las buenas prácticas (pág. 78 de la Memoria 2018).

[7] El SRDGS considera que la designación de la entidad acreedora como beneficiaria del seguro de daños sobre el bien hipotecado es contraria a la Ley del Contrato de Seguro [= LCS] ya que «sólo el propietario del bien asegurado tiene derecho a percibir la indemnización» sin perjuicio de sean plenamente aplicables las previsiones legales en defensa del derecho de las entidades acreedores (artículos 40 y ss. LCS).   

[8] El SRDGS también insiste en que ante la cancelación anticipada del préstamo hipotecario la entidad aseguradora estará obligada a devolver el importe de la prima no consumida con arreglo a lo previsto en el contrato y, en particular, sin aplicar deducciones no previstas contractualmente.

[9] Y, en fin, el SRDGS recuerda que la suma asegurada de un seguro de daños vinculado a un préstamo hipotecario no puede superar el valor (de reconstrucción) del inmueble asegurado por lo que la prima que se hubiera llegado a satisfacer en exceso deberá ser devuelta al tomador del seguro.   

[10] El Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España [= DCMR] considera malas prácticas bancarias que las entidades consientan en mantener contratados los seguros suscritos a la vez que la formalización del préstamo tiempo después de haber cancelado este, permaneciendo durante dicho tiempo como primer beneficiario de la cobertura, pese a que se habían extinguido sus derechos y obligaciones como acreedor, sin advertir de estas circunstancias a su cliente [v. la Memoria de Reclamaciones del Banco de España (2018)].

(I.F.M)