Proyectos de investigación
EL IMPACTO DE LOS APARTAMENTOS DE ECONOMIA COLABORATIVA EN LA RESILIENCIA DE LAS CIUDADES ANTES Y DESPUES DEL COVID-19 (2022-2024). Ministerio de Ciencia e Innovación
TED2021-130385B-I00
Resumen: En los años previos a la pandemia, la oferta de alquiler de las grandes ciudades se ha visto socavada por el aumento de la oferta de apartamentos turísticos. Se argumenta que la economía colaborativa tiene externalidades positivas: fomenta el intercambio cultural, reduce los precios de los alojamientos turísticos y crea ingresos adicionales para las familias con dificultades económicas. Pero también genera externalidades negativas: competencia desleal con la industria hotelera (más regulada) y atracción de turismo predominantemente de baja calidad que enciende conflictos urbanos y reduce la resiliencia de las ciudades modificando la calidad de vida en ciertos barrios donde suben los precios de los alquileres, aumenta los desalojos, la gentrificación, la polución o el ruido. Sin embargo, parece haber una escasez de investigaciones exhaustivas sobre las implicaciones del rápido crecimiento del sector hasta 2020 y su caída después del covid-19 (sólo Horn y Merantea, 2017; Garcia-López et al., 2019 y Barron et al., 2018, han analizado los efectos de los alojamientos de economía colaborativa sobre el mercado de la vivienda). Con todo, ¿cuál ha sido el impacto de los apartamentos turísticos en la resiliencia de las dos principales ciudades españolas? ¿Cómo ha cambiado dicho impacto el covid-19? ¿Qué impacto ha tenido el comportamiento de los apartamentos turísticos en los efectos de la ley catalana de control del alquiler (11/2020)? El presente proyecto pretende dar respuesta a estas preguntas, partiendo del aprendizaje y las bases de datos obtenidas con los proyectos ECO2016-78816R (ya ejecutado) y PID2020-113093RB-I00 (en ejecución) y fusionando las mismas con datos innovadores sobre la resiliencia de las ciudades. Entre otras fuentes, se usarán datos que proceden de la utilización de imágenes ópticas u obtenidas por satélite o radar y analizadas a través de un motor de datos de inteligencia artificial para capturar la exposición a la polución, el ruido y otros impactos medioambientales (https://earthpulse.ai/). Esta propuesta contribuye a generar una índice de resiliencia de las dos principales ciudades españolas (Madrid y Barcelona) y medir el impacto que ha tenido sobre ese índice los apartamentos turísticos de economía colaborativa tanto antes como después de la pandemia del covid-19. El índice de resiliencia tendrá en cuenta aspectos medioambientales como la polución o el ruido así como otros aspectos relativos a la calidad de la vida de las personas como el precio de los alquileres, los desahucios, los conflictos urbanos, la gentrificación o la segregación. En suma, el objetivo principal de este proyecto es estimar los efectos de los alojamientos turísticos de economía colaborativa en la resiliencia de la ciudad (conflictos urbanos, exposición a la contaminación). El estudio se llevará a cabo para las dos grandes ciudades españolas (Madrid y Barcelona) en una primera fase, con el objetivo de extenderlo a otras ciudades más adelante. El estudio tendrá como objetivo probar las siguientes 3 hipótesis: 1) Una mayor oferta de alojamiento en economía colaborativa reduce la resiliencia de la ciudad; 2) En el período pandémico, los efectos anteriores se han revertido; 3) Los efectos de la ley catalana de control de alquileres (11/2020) se han visto muy afectados por el comportamiento de la oferta de apartamentos turísticos en tiempos de pandemia
Equipo de investigación
IP: Josep M. Raya, Tecnocampus (Universitat Pompeu Fabra)
Mariona Segú, Cergy Paris Université
Catalina Llaneza, Tecnocampus (Universitat Pompeu Fabra)
El proyecto en prensa y blogs especializados
Papers publicados
Precios de la vivienda: diferencias de género en las decisiones hipotecarias y la medición del impacto de la economía colaborativa y la criminalidad (2021-2024). Ministerio de Ciencia e Innovación
PID2020-113093RB-I00
El precio de cualquier bien heterogéneo se puede descomponer en el precio de sus características y atributos a partir del modelo de precios hedónicos (Rosen, 1974). La literatura de precios hedónicos aplicada al mercado de la vivienda es extensa (Palmquist, 1984; Garcia y Raya, 2011). A través de los precios de la vivienda se han valorado aspectos tales como las insfraestructuras de transporte o educativas (Gibbons y Machín, 2003), el medio ambiente, (Smith and Huang, 1995), destinos turísticos (Juaneda et al, 2011) o la criminalidad (Buonanno et al, 2011). El presente proyecto de investigación es la continuación natural del proyecto ECO2016-78816R sobre el verdadero precio de la vivienda. El presente proyecto tiene como objetivo medir, a través de los precios de la vivienda el impacto de diversos fenómenos de actualidad: la economía colaborativa y la criminalidad. Asimismo, el precio será un elemento clave a la hora de medir diferencias de género en el comportamiento financiero relativo a la vivienda. Como la pandemia ha efectado dichos impactos será también objeto de estudio. Diversos autores han aplicado el modelo de precios hedónicos al sector turístico: ya sean apartamentos tradicionales (Juaneda et. al.,2011) o procedentes de la economía colaborativa (Kakar et al, 2016 y Wang y Nicolau, 2017). Finalmente sólo Horn y Merantea (2017), Garcia-López et al (2019) y Barron et al (2018) han analizado los efectos de los alojamientos de economía colaborativa sobre el mercado de la vivienda, a pesar de la superposición obvia entre ambos mercados. El primer objetivo de este proyecto es conocer el efecto de los alojamientos de economía colaborativa (y los conflictos urbanos alrededor de ellos) sobre el mercado de la vivienda de las dos grandes ciudades españolas: Madrid y Barcelona. Asimismo, existe una amplia literatura establecida que analiza el impacto del crimen en los precios de las propiedades residenciales (Gibbons, 2004; Buonanno et al, 2013). El segundo objetivo de este proyecto es evaluar cómo la criminalidad afecta a los precios de la vivienda. Para ello utilizamos datos que nos permiten afinar los efectos de la criminalidad tanto en el espacio (viviendas y crímenes geocodificados), como en el tiempo (registro de ofertas de precio que fue recibiendo el piso). Finalmente, según Charness et al. (2013), el género es un factor determinante del nivel de tolerancia al riesgo. Este hallazgo está alineado con Sundén y Surette, (1998). Sin embargo, hay publicaciones que indican que estas diferencias no son tan claras (Schubert et al., 1999). Por lo tanto, abordar si esta hipótesis es aplicable para la inversión en vivienda es relevante y hasta ahora inédito en la literatura. Se trata de conocer si los préstamos hipotecarios concedidos a las mujeres son menos arriesgados que los concedidos a los hombres.
Equipo de investigación
IP: Josep M. Raya, Tecnocampus (Universitat Pompeu Fabra)
Mariona Segú, Cergy Paris Université
Ozlem Akin, University of Istambul
Daniel Mcmillen, University of Illinois
El proyecto en prensa y blogs especializados
Papers publicados
Llaneza, C. y Raya, J. (2022): The effect of covid-19 on peer-to-peer rental market. Tourism Economics 28(1):222-247
Working papers
Gender differences and housing finance (with Helena Hernández and Llorenç Bartomeu)
Llaneza y Raya (2022): Covid-19, the mid-term rental and the boom of remote workers
Llaneza y Raya (2023): Schoks on the urban rental market during and after pandemics
Presentaciones del proyecto
29 de abril de 2022 (Madrid): Las ciudades que imaginamos. Congreso utopias, distopias y otras nostalgias. https://www.circulobellasartes.com/humanidades/congreso-utopias-distopias-nostalgias/
30 de Junio 2022 (Perpignan): The effect of Airbnb on transnational gentrification, city resilience and evictions. THE 8TH CONFERENCE OF THE INTERNATIONAL ASSOCIATION FOR TOURISM ECONOMICS: https://iate2021perpignan.com/program/
12 december de 2022 (Niza): Covid-19, the mid-term rental and the boom of remote workers. Workshop. Nice University.
Proyectos anteriores
El verdadero precio de la vivienda en España. Implicaciones para los sectores inmobiliario, financiero y público
ECO2016-78816R
Resumen: Los índices de precios de la vivienda son un instrumento fundamental de la política económica. Su relevancia social y económica se observa en que los índices de precios de la vivienda son necesarios para determinar la demanda hipotecaria, las ejecuciones hipotecarias, la probabilidad de impago, la morosidad, la valoración de los activos bancarios, así como para obtener medidas de la riqueza familiar o del coste de vida, entre otras. La finalidad de este proyecto es conocer todas las posibles tipologías de precios de la vivienda en España (oferta, venta, tasación y registro notarial), así como sus interrelaciones. Así, se conocerá cuáles son las implicaciones de utilizar un precio de la vivienda incorrecto por parte de los agentes del mercado immobiliario, del sector financiero o del sector público. Asimismo, se estudiarán las diferencias en el precio final (y el descuento sobre el precio de oferta) según si la venta ha sido llevada a cabo por una agencia inmobiliaria o un banco.En este sentido, la disponiblidad de una base de datos única en la que se tiene información acerca de todos los tipos de precios de la vivienda (varios de ellos tanto par un piso vendido por una agencia inmobiliaria como para un piso vendido por un banco), ofrece la posibilidad de estudiar para la economía española aspectos como: el tamaño de la reducción de precios de la vivienda verdaderamente acontecido desde que se alcanzó el máximo en 2007, el impacto sobre el IPC de utilizar precios de la vivienda en lugar del índice de alquileres, la dimensión de la sobretasación (o sesgo al alza de los precios de tasación respecto a los precios de venta y que está detrás de la crisis financiera) en la época de boom inmobiliario, la posible subtasación en la época de crisis, el impacto en el balance de los bancos españoles de valorar activos immobiliarios a precios de tasación históricos en lugar de a precios de venta actuales, los determinantes de los desahucios, si los bancos mejorarían sus modelos de riesgo si incluyeran información personal pública de los individuos accesible a partir de las redes sociales. Todos ellos son importantes aspectos para la política económica y financiera. Asimismo, la obtención de indicios para la lucha contra el fraude fiscal como el dinero negro (y el cálculo del mismo) o la proposición de medidas para una correcta definición de la política directa e indirecta de la vivienda por parte del sector público.
Equipo de investigación
IP: Josep M. Raya, Tecnocampus (Universitat Pompeu Fabra)
Catia Nicodemo, Oxford University
Ozlem Akin, University of Istambul
Daniel Mcmillen, University of Illinois
El proyecto en prensa y blogs especializados
Presentaciones del proyecto
Papers publicados
Raya, Josep Maria (2018): "The determinants of the foreclosures: evidence from the Spanish case.", Papers in Regional Science 97(4), 957-970
Raya, J., Nicodemo, C. i Mcmillen (2020): Does Juan Carlos or Nelson Obtain a Larger Price Cut in the Spanish Housing Market? Urban Affairs Review 56(5), 1581-1604.
Tax Evasion in the housing Market (with Jose Garcia Montalvo and Amedeo Piolatto), Regional Science and Urban Economics 103526 DOI: https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2020.103526
Giusti, G. y Raya, J. (2021): Can information regarding previous sales stabilize the house price index? Evidence from a field experiment in Spain. Journal of Housing and the Buid Environment 36, 353-366: DOI: 10.1007/s10901-020-09775-z
Raya (2022): Evaluating Different Housing Prices: Marketing and Financial Distortions. International Real Estate Review (forthcoming)
Raya, J. (2022): Can social capital variableshelp to determine loan to value approved by banks? Journal of Real Estate Research (forthcoming)
Working papers:
Real Estate companies versus Banks. Who is the best seller? (With Jose Garcia Montalvo)
Did bank better governance improved the quality of mortgage loans during the Spanish boom? (With Ozlem Akin and Jose Luis Peydró)
How fiscal policy affects housing market dynamics: evidence from Spain (with Alek, Kucel).