La càtedra d’empresa “Habitatge i Futur” de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) ha publicat el seu quart policy brief titulat “La promoció d’habitatge en els Plans Estatals i els Fons Next Generation. La insuficiència d’instruments i pressupost” (document en pdf), elaborat pel professor José Garca Montalvo, catedràtic del Departament d’Economia i Empresa de la Universitat Pompeu Fabra, el professor Josep Maria Raya, director de la càtedra i catedràtic d’Economia Aplicada al TecnoCampus-UPF, i Carles Sala Roca, doctor en Dret i coautor de l’informe.

El document se centra a analitzar les eines per a la promoció d’habitatge social i assequible de protecció oficial als Plans estatals d’habitatge

El document de la Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur, que ha estat presentat el 19 de juliol, al matí, al campus de la Ciutadella, se centra a analitzar les eines per a la promoció d’habitatge social i assequible de protecció oficial als Plans estatals d’habitatge. D’altra banda, també valora la suficiència de les mesures de foment a la construcció d’habitatges en els Plans estatals d’habitatge i examina els resultats dels mecanismes utilitzats al llarg d’aquestes darreres dècades.  A més de Josep Maria Raya i Carles Sala Roca, ha pres part en la presentació Josep Maria Sentís, tresorer i membre del comitè executiu d'APCE.

Els Plans estatals d’habitatge

Les ajudes financeres de suport a la promoció d'habitatge que contenen els Plans estatals d’habitatge les atribueix l'Estat en base la seva competència exclusiva en la coordinació de la planificació general de l’activitat econòmica. No obstant això, totes les Administracions han de fomentar la promoció d'habitatges des d'una perspectiva de necessitat social, articulant o complementant les eines que es considerin oportunes.

Els Plans estatals d'habitatge han anat desenvolupant una diversitat de programes per possibilitar l'accés a l'habitatge de la ciutadania durant les últimes dècades. Al llarg d’aquest temps, els promotors han disposat de fins a tres instruments de finançament per a facilitar les promocions d’habitatges de protecció oficial: préstecs qualificats convinguts entre l’Administració i les entitats bancàries, subsidis d'aquests préstecs i ajudes o subvencions directes.

Per assolir una estabilitat en els programes que configuren les polítiques públiques d’habitatge, aquestes no han d’estar sotmeses a cicles curts de tres o quatre anys, sinó que caldria superar els plans temporals per bastir una estructura estable d’eines de suport a aquestes polítiques. A més, segons el policy brief, caldria un volum de fons propis del 30% en el cas del lloguer social i del 15% el cas del lloguer social assequible, ja que el model de finançament actual és insuficient per aconseguir promoure aquest tipus d’habitatges. Per tant, les xifres demostren que les administracions públiques no han estat gens eficients en articular un sistema adient i de confiança pels promotors, ja siguin públics o privats.

Dificultats en la construcció d’habitatge de protecció oficial

A conseqüència de la darrera crisi financera i immobiliària es van adoptar unes polítiques d’austeritat i estabilitat pressupostària que van comportar la desaparició dels Plans estatals d’habitatge 2013-2016 (2017), 2018-2021 i 2022-2025, i, en comptes d’això, es van regular instruments de finançament a les promocions d’HPO, dels quals només va perdurar l’ajuda directa per a la promoció d’habitatges. A més, segons l’informe, ha quedat acreditat que la regulació d’una subvenció als Plans 2013-2016 i 2018-2021 era absolutament insuficient per a promoure habitatges de protecció oficial de lloguer sense haver de fer aportacions de fons propis.

Així, l’eliminació de determinades polítiques de fiscalitat relacionades amb l’adquisició o arrendament d’habitatge va suposar un estalvi important pels comptes pressupostaris de les Administracions que no s’han utilitzat ni per a polítiques d’acció directa en habitatge ni per establir mesures alternatives amb unes característiques que serveixin per a estimular el règim de la promoció de lloguer. De fet, després de la crisi, hi ha hagut una caiguda de recursos destinats a polítiques públiques d’habitatge, i no s’han recuperat les xifres destinades al foment de l’habitatge que contemplaven plans com el 2002-2005 i el 2009-2012.

Pla 2022-2025 i Fons Next Generation

Segons els autors del policy brief, amb el Pla 2022-2025 es constata un canvi radical de les mesures i la situació del sector constructor-promotor en tan sols una dècada. Pel que fa als beneficiaris del Pla 2022-2025, hi ha dos programes que inclouen ajudes directes a la promoció, però que són o bé per col·lectius molt determinats (habitatges per a persones grans o amb discapacitat) o bé per a desenvolupar models d’allotjament i habitatges del tipus cohousing. Amb aquests programes sorgeix una desigualtat al sector, ja que, com que no són ajudes de caràcter universal, no es fomenta la promoció d’habitatges per a un perfil més general de demanda que també pot tenir dificultats d’accés a l’habitatge. Un altre punt d’inflexió en el sector són els Fons Next Generation, que tenen l’objectiu de promoure la construcció d’habitatge social en edificis energèticament eficients i en sòl públic mitjançant ajudes econòmiques o subvencions.

Malgrat la potència del Pla 2022-2025 i dels Fons Next Generation, que contemplen subvencions de fins a 700€/m2, les promocions d’habitatges poden resultar inviables si no hi ha concertades línies de préstecs subvencionats. De fet, d’acord amb la projecció de la creació de noves llars que fa l’INE i el Pla territorial sectorial d’habitatge, es necessita la promoció d’habitatge assequible amb el suport de l’Administració pública per construir 15.000 habitatges/any, durant els propers 15 anys, una xifra que s’allunya molt de la producció dels darrers 10 anys.

Evolució dels habitatges socials a Espanya i Catalunya

Segons l’estudi, el gran impuls de l'habitatge de protecció oficial a Espanya i Catalunya es va produir durant els anys 50 i 60 i, fins i tot, en alguns anys de la dècada, tots els habitatges que es construïen eren de protecció oficial. En total, si es fa el còmput d'habitatges de protecció oficial des del 1960, s’arriba als 6,2 milions d’habitatges protegits per al conjunt d'Espanya i 800.000 en el cas de Catalunya. D’aquestes dades, cal destacar que més del 25% del parc residencial espanyol s’ha construït amb el suport de l’Administració pública, percentatge que puja fins al 33% - 35% si es fa referència únicament als habitatges habitats de forma permanent.

Si s’analitzen les xifres per comunitats autònomes, s’observa que l’any 2018, pre-pandèmia, hi van haver 16 comunitats autònomes que no van donar cap qualificació definitiva de protecció oficial. L’any 2021, van haver-hi 13 comunitats que no van construir habitatges de protecció oficial de lloguer, i al 2022, van ser 10 les comunitats que no van promoure habitatges de protecció oficial.

Si ens centrem en Catalunya, en els darrers 30 anys es van iniciar més de 200.000 habitatges de protecció oficial. Abans dels 2000, el sostre d’habitatges iniciats en un mateix any estava al voltant de les 20.000 unitats, xifra que s’hauria de recuperar de forma immediata per donar resposta a la necessitat d’habitatge a les noves llars que es crearan els pròxims anys.

Gràfic 2. Habitatges iniciats a Catalunya entre 1992 i 2022

Font: Elaboració pròpia

La col·laboració publicoprivada en la promoció d’habitatge social

Tal i com s’observa al Gràfic 3, en els darrers vuit anys, del 2014 al 2022, el número d’habitatges de protecció oficial finalitzats per promotors privats (59.928) quadruplica els finalitzats pels promotors públics (14.737). És a dir, només 1 de cada 4 habitatges de protecció oficial finalitzats a Espanya en els darrers anys ha estat fruit de l’activitat promotora de l’Administració pública.

A Catalunya les xifres són similars. Així, amb les dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, s’observa que en els darrers deu anys un 60%-80% dels habitatges protegits han estat impulsats pels promotors privats.

Gràfic 3. Habitatges d’HPO impulsats per les AAPP i els promotors privats a Catalunya

Font: Elaboració pròpia

Per tant, queda evidenciada la necessitat d’articular mecanismes de col·laboració publicoprivada per les promocions d’habitatges de protecció oficial, ja que les promotores públiques no han assolit ni l’estructura ni el pressupost suficients per proveir de forma eficient l’habitatge assequible de lloguer. De fet, les xifres demostren que els promotors privats són, amb diferència, els principals productors d’habitatge amb protecció pública.