Notícies Notícies

Torna a la pàgina principal
Vés enrere

La limitació del preu del lloguer aconsegueix efectes contraris als esperats

La limitació del preu del lloguer aconsegueix efectes contraris als esperats

La Càtedra d’Empresa APCE-UPF Habitatge i Futur ha presentat el primer policy brief elaborat per l’equip dirigit pel  professor Josep Maria Raya, director de la càtedra i catedràtic d’Economia Aplicada de TecnoCampus-UPF. Segons l'estudi, en els últims nou mesos, les zones tensionades -és a dir, a aquelles a les quals s’aplica la limitació de lloguers- han registrat menys contractes de lloguer, menys ajustaments en el preu i un avançament de contractes.

30.09.2021

Imatge inicial

La Càtedra d’Empresa APCE-UPF Habitatge i Futur ha presentat el 30 de setembre, al campus de la Ciutadella, el primer policy brief elaborat per l’equip que dirigeix el professor de la Universitat Josep Maria Raya, director de la càtedra i catedràtic d’Economia Aplicada de TecnoCampus-UPF. Josep Maria Raya ha estat acompanyat a la taula per Xavier Vilajoana, president d'APCE-UPF; i Daniel Serra, delegat del rector per a la coordinació de les càtedres d’Empresa i director del Departament d'Economia i Empresa de la UPF, que ha obert l'acte.

Sota el títol “La política de limitación de precios de los alquilares: evidencia científica y empírica”, aquest document s’ha centrat en l’anàlisi de la pertinença d’aplicar una política de regulació del preu del lloguer des d’una vessant científica i empírica, a través de les dades d’organismes públics i d’entitats privades catalanes registrades els primers 9 mesos de vigència de la llei 11/2020 de contenció de rendes (últim trimestre de 2020 i primer i segon trimestre de 2021).

Les dades constaten una reducció dels incentius a introduir més habitatges al mercat de lloguer, paralitzant el mercat i reduint-ne l’oferta

El treball fet per la Càtedra d'Empresa APCE-UPF Habitatge i Futur estudia dades tant a nivell espanyol i català, com també experiències d’altres països i ciutats a Europa i als Estats Units. Segons recull aquest document, tant l’evidència teòrica com la empírica de les dades analitzades demostra que les lleis dirigides a la limitació dels lloguers no estarien responent als objectius pretesos, ja que les dades constaten una reducció dels incentius a introduir més habitatges al mercat de lloguer, paralitzant el mercat i reduint-ne l’oferta. També han observat desajustos entre oferta i demanda, llistes d’espera, o efectes negatius sobre el mercat laboral, entre d’altres elements, especialment si la normativa roman en el temps.

El cas català

El primer policy brief de la Càtedra Habitatge i Futur fa una anàlisi sobre els efectes de la Llei 11/2020 de contenció de rendes sobre el mercat analitzant dades sobre oferta, de lloguers de mercat, i dates de fiances, juntament amb el resultat de l’enquesta que l’Associació de Promotors de Catalunya va fer als seus associats per tal d’obtenir una primera aproximació quantitativa de l’efecte d’aquesta regulació sobre les decisions d’inversió en promocions immobiliàries.

A a capital catalana s’ha reduït l’oferta d’habitatges de lloguer en un 10,2%, mentre que a Madrid l’oferta ha augmentat un 1,7%

Tot i que encara és aviat per poder observar efectes a mig i llarg termini d’aquesta llei, a més de la manca de microdades oficials, el document elaborat pel professor Raya assenyala que cal tenir en compte els diversos factors que conflueixen en el mercat del lloguer: d'una banda, el mercat del lloguer a Catalunya ja venia amb una tendència descendent de preus: les dades de l’Incasòl mostren una caiguda acumulada des del tercer trimestre de 2019 al segon trimestre de 2020 del 4,1%. De l'altra, l’impacte que la pandèmia ha tingut i està tenint en l’ajust de preus i en la dinàmica general del mercat i que eliminaria la significativitat de l’efecte diferencial de la caiguda de preus a la zona tensionada després de l’aprovació de la Llei.

El policy brief també fa una breu anàlisi comparativa entre els casos de Barcelona (amb una llei de contenció de rendes en vigor) i de Madrid, on no existeix cap normativa al respecte. Les dades analitzades mostren que a la capital catalana s’ha reduït l’oferta d’habitatges de lloguer en un 10,2%, mentre que a Madrid l’oferta ha augmentat un 1,7%. Pel que fa a l’evolució dels preus del lloguer, a Barcelona s’han reduït un 5,07% durant el període analitzat, mentre que a Madrid han baixat un 9,21%.

 

Comparativa de l’evolució del lloguer per m2 a Madrid i Barcelona

 

2020

2021

Trimestre

Tercer

Quart

Primer

Segon

Madrid

14.55

13.81

13.48

13.21

Barcelona

14.81

14.90

14.31

14.06

Font: Tecnocasa

Experiència internacional

En el document també s’analitzen els casos d’altres ciutats europees i nord-americanes a les quals s’han aplicat lleis que regulen els preus del lloguer. Les dades dels efectes d’aquest tipus de regulació sobre el mercat de l’habitatge a Estocolm, Berlin, Boston o San Francisco han demostrat que aquest tipus de regulació ha tingut efectes adversos sobre el mercat: el control de rendes ha reduït l’oferta d’aquest tipus d’habitatge i, en general, ha provocat un increment en els preus del lloguer.

En el cas d’Estocolm, a més, ha originat llistes d’espera per a poder llogar un habitatge de més de mig milió de persones i amb un temps d’espera mitjà de vuit anys.

Pel que fa a Berlín, els darrers estudis indiquen que, si bé hi ha hagut una reducció del preu del lloguer en el segment controlat del mercat, aquest ha sigut a costa d’una reducció substancial en l’oferta d’habitatges en lloguer a la capital alemanya, traslladant-se la demanda cap a d’altres ciutats properes, que han vist incrementar-se el preu del lloguer per l’augment de la demanda.

La manca d'oferta de lloguer, el principal problema

El document conclou que el veritable problema del mercat de lloguer a Catalunya – i a Espanya- és una manca d’oferta de lloguer en general, i lloguer social en particular que hauria de solucionar-se a través dels plans d’habitatge de les administracions que fomenten aquesta tipologia. 

En aquest sentit, el policy brief considera que l’habitatge de protecció oficial ha de ser majoritàriament destinat a lloguer, a més de la necessitat de fomentar la col·laboració públic-privada incentivant la participació del sector privat en la construcció d’HPO, mobilitzant el sòl públic disponible i amb la concertació de fórmules com el dret de superfície, entre d’altres.

També demana incrementar els nivells de seguretat jurídica i d’eficiència del sistema judicial com a element fonamental per al bon funcionament del mercat de l’habitatge en lloguer, així com també el disseny de polítiques que incentivin l’oferta o la demanda, entre d’altres.

Sobre la Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur

La Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur és una càtedra d’empresa en la disciplina jurídica-econòmica i social vinculada al sector immobiliari, creada conjuntament per la Universitat Pompeu Fabra i l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE). La Càtedra té com a objectiu principal fomentar la docència, la recerca i la difusió de coneixements en aquest àmbit.

Multimèdia

Multimedia

Multimedia

Per a més informació

Para más información

For more information

Notícia publicada per:

Noticia publicada por:

News published by:

Unitat de Comunicació i Projecció Institucionals

Unidad de Comunicación y Proyección Institucionales

Institutional Communication and Promotion Unit