L’oferta d’habitatge en lloguer va caure un 15% a Catalunya durant la vigència de la llei 11-2020
L’oferta d’habitatge en lloguer va caure un 15% a Catalunya durant la vigència de la llei 11-2020
El darrer Policy brief elaborat per la Càtedra APCE-UPF “Habitatge i Futur” analitza els efectes de la Llei 11/2020 de contenció de rendes de lloguer a Catalunya en base a diferents treballs científics recents sobre la matèria. Durant l’any i mig de vigència de la llei es registra una reducció de preus a l'entorn del 5% -i decreixent al llarg del període-, mentre que les caigudes en l'oferta se situen a l'entorn del 15%. L’informe assenyala que el problema dels preus elevats dels lloguers radica en una elevada demanda i una oferta limitada, i recomana trobar maneres de fer créixer l’oferta pública i privada en lloguer, incrementar la seguretat jurídica i oferir incentius als propietaris, entre d’altres.
La càtedra d’empresa “Habitatge i Futur” de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) ha presentat aquest matí el seu tercer Policy brief titulat “La limitació de preu dels lloguers: evidència científica i empírica en el cas català (II)”, elaborat per Josep Maria Raya Vílchez, director de la càtedra i professor del Departament d’Economia i Empresa de la UPF. En l’acte ha estat acompanyat pel rector de la UPF, Oriol Amat, i el president de l’APCE, Xavier Vilajoana.
El document se centra en l’anàlisi de les limitacions del lloguer a Catalunya i mostra com, un cop finalitzada la vigència de la llei 11/2020, ja es pot aportar evidència científica dels seus resultats, que va limitar els lloguers a les poblacions catalanes amb demanda “tensa” durant un any i mig. D’altra banda, el Policy brief també analitza la literatura internacional teòrica i empírica, que apunta les conseqüències no desitjades dels controls de lloguer, entre les quals es troben la reducció en l’oferta d’habitatge de lloguer, la reducció de la construcció futura o la pitjor qualitat dels immobles.
Limitació del lloguer a Catalunya
Tal com recull el Policy brief, per avaluar de forma correcta la llei de limitació de lloguers a Catalunya, són necessàries microdades (informació a nivell d’habitatge i no a nivell municipal) i una metodologia precisa, degut a què l’Índex de Referència de Preus de Lloguer referenciat a la normativa estratifica per mida de l’habitatge i també introdueix algunes excepcions. Al document s’utilitzen dades de l’Incasòl, que mostren que els efectes en els preus oscil·len entre el -2,4% i el 3,16%. Així mateix, l’efecte de la reducció en el nombre de contractes oscil·la entre el 8,39% i el 5,5%.
Durant l’any i mig de vigència de la llei 11/2020, els preus han crescut un 0,2%, mentre que els contractes han decrescut un 1,1%. Després d’una lleugera reducció dels preus, la dada del primer trimestre del 2022 (738,04 €) compensa aquesta reducció acumulada. Tot i així, tal com afirma l’informe, atribuir a la regulació de control de preus la contenció dels mateixos és un error evident, ja que hi ha diferents factors que han confluït en el mercat del lloguer, un mercat que ja venia amb una tendència decreixent dels preus: les mateixes dades de l’Incasòl mostren una caiguda acumulada des del tercer trimestre del 2019 fins al segon del 2020 del 4,1%.
Font: Incasòl
Segons el professor Josep Maria Raya, autor de l’informe, “la persistència en proposar limitacions en els preus de lloguer pot estar motivada per diversos factors: una resposta política simple, senzilla de comunicar, aparentment infal·lible i sense cost”. Davant d’això, les solucions que proposa en el document són trobar maneres de fer créixer l’oferta pública i privada d’habitatges en lloguer; augmentar la seguretat jurídica; oferir incentius als propietaris, o bé arribar a acords amb grans tenidors per tal que el sector públic llogui com a habitatges socials els seus immobles, entre d’altres.
La llei 11/2020 de control de lloguers a Catalunya
El 18 de setembre de 2020 va entrar en vigor la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d'arrendament d'habitatge, amb l'objectiu de contenir els preus del lloguer i que s'aplicà als nous contractes (llei 11/2020). Les primeres evidències científiques obtingudes durant el període de vigència de la llei 11/2020 mostren una reducció de preus a l'entorn del 5% i que va decreixent al llarg del període, mentre que les caigudes a l'oferta se situen a l'entorn del 15%. A més, ha canviat la composició dels habitatges de lloguer, ja que són els habitatges que estaven per sobre del preu de referència els que se n'han anat al mercat de compravenda, tot segmentant el mercat de manera aleatòria. Així mateix, el preu del lloguer s’ha encarit per a aquells habitatges per sota del preu de referència i, en aquest sentit, s'observen increments de preus a les vendes d'immobles en els segments regulats i no regulats després de la revocació de la llei 11/2020. En definitiva, segons el professor Raya, “la llei tampoc no ha funcionat per un error de diagnòstic, ja que el problema del mercat de lloguer és un problema d’escassetat i l’escassetat se soluciona amb més oferta.”
Evidència científica internacional
L’estudi mostra algunes de les principals evidencies internacionals (Berlín, San Francisco, Nova York, ...) en relació amb el control de lloguers, com ara la reducció en el manteniment de les unitats d’habitatge subjectes a control. Aquesta reducció en la despesa per mantenir els habitatges per part dels propietaris és el resultat natural de la limitació als lloguers, i també dels beneficis derivats dels habitatges de lloguer. En absència d'expectatives d'ingressos, el propietari redueix costos i, per tant, es redueixen els incentius a invertir en nous habitatges destinats al lloguer. El Policy brief assenyala com, tant en termes teòrics com empírics, l'evidència científica mostra beneficis en termes de petites reduccions als preus a curt termini i per a un segment regulat. Tot i això, la literatura mostra costos en termes de reducció de l'oferta de lloguer, així com preus més elevats dels lloguers no regulats, i també s'evidencia una pèrdua de qualitat dels habitatges en el segment regulat.
Recomanacions
Finalment, l’informe de la Càtedra Habitatge i Futur presenta algunes recomanacions, per tal d’evolucionar en l’àmbit dels lloguers. El parc d'habitatges públics a Espanya és dels menors de la Unió Europea; concretament, només un 2,5% és habitatge social, mentre la mitjana europea és del 9,3%, tal com va presentar el segon Policy brief de la càtedra. Degut a això, hi ha molts camins per incidir en el seu creixement: la col·laboració publicoprivada, incentius fiscals als propietaris perquè introdueixin els seus habitatges buits al mercat del lloguer, o bé una millora de la seguretat jurídica del propietari davant d'impagaments o ocupacions. Tal com remarca el professor Raya, “no són mesures ràpides, però sí efectives”.
Per últim, al document també es destaca que el problema d'accés a l'habitatge no és exclusiu del lloguer, sinó també de la propietat, assenyalant l’accés dels joves al mercat de propietat com un dels principals reptes del mercat de l'habitatge. Per això, és essencial facilitar la concessió de préstecs per un percentatge superior al 80% del valor de l'immoble a aquells joves amb bones perspectives al mercat laboral o bé la copropietat sector públic (20%) - jove (80%) de l'habitatge, amb la qual cosa es contribuiria a la descongestió de la demanda d'habitatges de lloguer, especialment a les grans ciutats.
Des de l’APCE, el seu president, Xavier Vilajoana, ha reclamat estabilitat i seguretat jurídica a les administracions, per evitar constants canvis normatius que, en alguns casos, acaben sent anul·lades pel Tribunal Constitucional, amb l’impacte negatiu que té aquesta inseguretat jurídica sobre l’activitat del sector. Vilajoana també ha convidat als polítics que, a la vista de què mesures com la contenció de rendes no han funcionat, i de cara a la proximitat de període electoral, tant les administracions com els partits polítics “que més que pensar en les properes eleccions, pensin en les properes generacions”, i els ha demanat que involucrin als agents intervinents en l’àmbit de l’habitatge en l’elaboració de normatives, oferint un cop més, diàleg i mà estesa a les administracions per ampliar el parc d’habitatge assequible.
Sobre la Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur
La “Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur” és una càtedra d’empresa en la disciplina jurídica-econòmica i social vinculada al sector immobiliari, creada conjuntament per la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE). La Càtedra té com a objectiu principal fomentar la docència, la recerca i la difusió de coneixements en aquest àmbit.