La Cátedra de Empresa APCE-UPF Vivienda y Futuro ha presentado el 30 de septiembre, en el campus de la Ciutadella, el primer policy brief elaborado por el equipo que dirige el profesor de la Universidad Josep Maria Raya, director de la cátedra y catedrático de Economía Aplicada de TecnoCampus- UPF. Josep Maria Raya ha estado acompañado en la mesa por Xavier Vilajoana, presidente de APCE-UPF; y Daniel Serra, delegado del rector para la coordinación de las cátedras de empresa y director del Departamento de Economía y Empresa de la UPF, que ha abierto el acto.

Bajo el título "La política de limitaciones de precios de los alquiler: evidencia científica y empírica", este documento se ha centrado en el análisis de la pertenencia de aplicar una política de regulación del precio del alquiler desde una vertiente científica y empírica, a través de los datos de organismos públicos y de entidades privadas catalanas registradas los primeros nueve meses de vigencia de la ley 11/2020 de contención de rentas (último trimestre de 2020 y primer y segundo trimestre de 2021).

Los datos constatan una reducción de los incentivos a introducir más viviendas al mercado de alquiler, paralizando el mercado y reduciendo la oferta

El trabajo realizado por la Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro estudia datos tanto a nivel español y catalán, así como experiencias de otros países y ciudades en Europa y en Estados Unidos. Según recoge este documento, tanto la evidencia teórica como la empírica de los datos analizados demuestra que las leyes dirigidas a la limitación de los alquileres no estarían respondiendo a los objetivos pretendidos, ya que los datos constatan una reducción de los incentivos a introducir más viviendas al mercado de alquiler, paralizando el mercado y reduciendo la oferta. También han observado desajustes entre oferta y demanda, listas de espera, o efectos negativos sobre el mercado laboral, entre otros elementos, especialmente si la normativa permanece en el tiempo.

El caso catalán

El primer policy brief de la Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro hace un análisis sobre los efectos de la Ley 11/2020 de contención de rentas sobre el mercado, analizando datos sobre oferta, de alquileres de mercado, y fechas de fianzas, junto con el resultado de la encuesta que la Asociación de Promotores de Cataluña hizo a sus asociados a fin de obtener una primera aproximación cuantitativa del efecto de esta regulación sobre las decisiones de inversión en promociones inmobiliarias.

Aunque todavía es pronto para poder observar efectos a medio y largo plazo de esta ley, además de la falta de microdatos oficiales, el documento elaborado por el profesor Raya señala que hay que tener en cuenta los diversos factores que confluyen en el mercado del alquiler. Por un lado, el mercado del alquiler en Cataluña ya venía con una tendencia descendente de precios: los datos del Incasòl muestran una caída acumulada desde el tercer trimestre de 2019 al segundo trimestre de 2020 del 4,1%. Por el otro, el impacto que la pandemia ha tenido y está teniendo en el ajuste de precios y en la dinámica general del mercado, y que eliminaría la significatividad del efecto diferencial de la caída de precios en la zona tensionada tras la aprobación de la Ley.

En la capital catalana se ha reducido la oferta de viviendas de alquiler en un 10,2%, mientras que en Madrid la oferta ha aumentado un 1,7%

El policy brief también hace un breve análisis comparativo entre los casos de Barcelona (con una ley de contención de rentas en vigor) y de Madrid, donde no existe ninguna normativa al respecto. Los datos analizados muestran que en la capital catalana se ha reducido la oferta de viviendas de alquiler en un 10,2%, mientras que en Madrid la oferta ha aumentado un 1,7%. En cuanto a la evolución de los precios del alquiler, en Barcelona se han reducido un 5,07% durante el período analizado, mientras que en Madrid han bajado un 9,21%.

Comparativa de la evolución del alquiler por m² en Madrid y Barcelona

Fuente: Tecnocasa

Experiencia internacional

En el documento también se analizan los casos de otras ciudades europeas y norteamericanas a las que se han aplicado leyes que regulan los precios del alquiler. Los datos de los efectos de este tipo de regulación sobre el mercado de la vivienda en Estocolmo, Berlín, Boston o San Francisco han demostrado que este tipo de regulación ha tenido efectos adversos sobre el mercado: el control de rentas ha reducido la oferta de este tipo de vivienda y, en general, ha provocado un incremento en los precios del alquiler.

En el caso de Estocolmo, además, ha originado listas de espera para poder alquilar una vivienda de más de medio millón de personas y con un tiempo de espera medio de ocho años.

En cuanto a Berlín, los últimos estudios indican que, si bien ha habido una reducción del precio del alquiler en el segmento controlado del mercado, este ha sido a costa de una reducción sustancial en la oferta de viviendas en alquiler en la capital alemana, trasladándose la demanda hacia otras ciudades cercanas, que han visto incrementarse el precio del alquiler para el aumento de la demanda.

La falta de oferta de alquiler, el principal problema

El documento concluye que el verdadero problema del mercado de alquiler en Cataluña - y en España- es una falta de oferta de alquiler en general, y alquiler social en particular, que debería solucionarse a través de los planes de vivienda de las administraciones que fomentan esta tipología.

En este sentido, el policy brief considera que la vivienda de protección oficial debe ser mayoritariamente destinada a alquiler, además de la necesidad de fomentar la colaboración público-privada incentivando la participación del sector privado en la construcción de VPO, movilizando el suelo público disponible y con la concertación de fórmulas como el derecho de superficie, entre otros.

También pide incrementar los niveles de seguridad jurídica y de eficiencia del sistema judicial como elemento fundamental para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda en alquiler, así como también el diseño de políticas que incentiven la oferta o la demanda, entre otros.

Sobre la Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro

La Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro es una cátedra de empresa en la disciplina jurídica-económica y social vinculada al sector inmobiliario, creada conjuntamente por la Universidad Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). La Cátedra tiene como objetivo principal fomentar la docencia, la investigación y la difusión de conocimientos en este ámbito.