La cátedra de empresa “Vivienda y Futuro” de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE) ha presentado esta mañana su tercer Policy brief titulado “La limitación de precio de los alquileres: evidencia científica y empírica en el caso catalán (II)”, elaborado por Josep Maria Raya Vílchez, director de la cátedra y profesor del Departamento de Economía y Empresa de la UPF. En el acto ha estado acompañado por el rector de la UPF, Oriol Amat, y el presidente de la APCE, Xavier Vilajoana.

El documento se centra en el análisis de las limitaciones del alquiler en Cataluña y muestra cómo, una vez finalizada la vigencia de la ley 11/2020, ya se puede aportar evidencia científica de sus resultados, que limitó los alquileres a las poblaciones catalanas con demanda "tensa" durante un año y medio. Por otra parte, el Policy brief también analiza la literatura internacional teórica y empírica, que apunta a las consecuencias no deseadas de los controles de alquiler, entre las que se encuentran la reducción en la oferta de vivienda de alquiler, la reducción de la construcción futura o la peor calidad de los inmuebles.

Limitación del alquiler en Cataluña

Tal y como recoge el Policy brief, para evaluar de forma correcta la ley de limitación de alquileres en Cataluña, son necesarios microdatos (información a nivel de vivienda y no a nivel municipal) y una metodología precisa, debido a que el Índice de Referencia de Precios de Alquiler referenciado en la normativa estratifica por tamaño de la vivienda y también introduce algunas excepciones. En el documento se utilizan datos del Incasòl, que muestran que los efectos en los precios oscilan entre el -2,4% y el 3,16%. Asimismo, el efecto de la reducción en el número de contratos oscila entre el 8,39 y el 5,5%.

Durante el año y medio de vigencia de la ley 11/2020, los precios crecieron un 0,2%, mientras que los contratos decrecieron un 1,1%. Tras una ligera reducción de los precios, el dato del primer trimestre de 2022 (738,04 €) compensa esta reducción acumulada. Sin embargo, tal y como afirma el informe, atribuir a la regulación de control de precios la contención de los mismos es un error evidente, ya que existen diferentes factores que han confluido en el mercado del alquiler, un mercado que ya venía con una tendencia decreciente de los precios: los mismos datos del Incàsol muestran una caída acumulada desde el tercer trimestre de 2019 hasta el segundo de 2020 del 4,1%.

Gráfico 1: Alquiler medio mensual en Cataluña

Fuente: Incasòl

Según el profesor Josep Maria Raya, autor del informe, "la persistencia en proponer limitaciones en los precios de alquiler puede estar motivada por varios factores: una respuesta política simple, sencilla de comunicar, aparentemente infalible y sin coste". Ante esto, las soluciones que propone en el documento son encontrar formas de hacer crecer la oferta pública y privada de viviendas en alquiler; aumentar la seguridad jurídica; ofrecer incentivos a los propietarios, o llegar a acuerdos con grandes tenedores para que el sector público alquile como viviendas sociales sus inmuebles, entre otros.

La ley 11/2020 de control de alquileres en Cataluña

El 18 de septiembre de 2020 entró en vigor la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, con el objetivo de contener los precios del alquiler y que se aplicó a los nuevos contratos (ley 11/2020). Las primeras evidencias científicas obtenidas durante el período de vigencia de la ley 11/2020 muestran una reducción de precios en torno al 5% y que va decreciendo a lo largo del período, mientras que las caídas en la oferta se sitúan en torno al 15%. Además, ha cambiado la composición de las viviendas de alquiler, ya que son las viviendas que estaban por encima del precio de referencia las que se han ido al mercado de compraventa, segmentando el mercado de forma aleatoria. Asimismo, el precio del alquiler se ha encarecido para aquellas viviendas por debajo del precio de referencia y, en este sentido, se observan incrementos de precios en las ventas de inmuebles en los segmentos regulados y no regulados después de la revocación de la ley 11/2020. En definitiva, según el profesor Raya, "la ley tampoco ha funcionado por un error de diagnóstico, ya que el problema del mercado de alquiler es un problema de escasez y la escasez se soluciona con mayor oferta."

Evidencia científica internacional

El estudio muestra algunas de las principales evidencias internacionales (Berlín, San Francisco, Nueva York, ...) en relación al control de alquileres, como la reducción en el mantenimiento de las unidades de vivienda sujetas a control. Esta reducción en el gasto por mantener las viviendas por parte de los propietarios es el resultado natural de la limitación a los alquileres, así como de los beneficios derivados de las viviendas de alquiler. En ausencia de expectativas de ingresos, el propietario reduce costes y, por tanto, se reducen los incentivos para invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler. El Policy brief señala cómo, tanto en términos teóricos como empíricos, la evidencia científica muestra beneficios en términos de pequeñas reducciones en los precios a corto plazo y para un segmento regulado. Sin embargo, la literatura muestra costes en términos de reducción de la oferta de alquiler, así como precios más elevados de los alquileres no regulados, y también se evidencia una pérdida de calidad de las viviendas en el segmento regulado.

Recomendaciones

Por último, el informe de la Cátedra Vivienda y Futuro presenta algunas recomendaciones, para evolucionar en el ámbito de los alquileres. El parque de viviendas públicas en España es de los menores de la UE; concretamente, sólo un 2,5% es vivienda social, mientras que la media europea es del 9,3%, tal y como presentó el segundo Policy brief de la cátedra. Debido a esto, hay muchos caminos para incidir en su crecimiento: la colaboración público-privada, incentivos fiscales a los propietarios para que introduzcan sus viviendas vacías en el mercado del alquiler, o bien una mejora de la seguridad jurídica del propietario frente a impagos y ocupaciones. Tal y como remarca el profesor Raya, "no son medidas rápidas, pero sí efectivas".

Finalmente, en el documento también se destaca que el problema de acceso a la vivienda no es exclusivo del alquiler, sino también de la propiedad, señalando el acceso de los jóvenes al mercado de propiedad como uno de los principales retos del mercado de la vivienda. Por eso, es esencial facilitar la concesión de préstamos por un porcentaje superior al 80% del valor del inmueble a aquellos jóvenes con buenas perspectivas en el mercado laboral o bien la copropiedad sector público (20%) - joven (80%) de la vivienda, con lo que se contribuiría a la descongestión de la demanda de viviendas de alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Desde la APCE, su presidente, Xavier Vilajoana, ha reclamado estabilidad y seguridad jurídica a las administraciones, para evitar constantes cambios normativos que, en algunos casos, acaban siendo anuladas por el Tribunal Constitucional, con su impacto negativo esta inseguridad jurídica sobre la actividad del sector. Vilajoana también ha invitado a los políticos a que, a la vista de que medidas como la contención de rentas no han funcionado, y de cara a la proximidad de período electoral, tanto las administraciones como los partidos políticos “más que pensar en las próximas elecciones, piensen en las próximas generaciones”, y les ha pedido que involucren a los agentes intervinientes en el ámbito de la vivienda en la elaboración de normativas, ofreciendo una vez más, diálogo y mano tendida a las administraciones para ampliar el parque de vivienda asequible.

Sobre la Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro

La “Cátedra APCE-UPF Vivienda y Futuro” es una cátedra de empresa en la disciplina jurídico-económica y social vinculada al sector inmobiliario, creada conjuntamente por la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). La Cátedra tiene como principal objetivo fomentar la docencia, la investigación y la difusión de conocimientos en este ámbito.