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La demanda de vivienda en propiedad en Cataluña doblará la oferta en el año 2025

La demanda de vivienda en propiedad en Cataluña doblará la oferta en el año 2025

La demanda efectiva de vivienda en propiedad durante el periodo 2021-2025 en Cataluña se encontrará entre las 43 y las 80 mil viviendas. La demanda total podría situarse entre las 104 y 150 mil viviendas. En los últimos años, la construcción de nuevas viviendas en Cataluña oscila alrededor de 11.000, por lo que es necesario incrementar su producción para atender a la demanda. A la oferta de viviendas insuficiente se le suma el contexto actual, la crisis de suministros y el conflicto de Rusia-Ucrania, que encarecerán todavía más los costes.

12.05.2022

Imatge inicial

La cátedra de empresa “Habitatge i Futur” de la Universitat Pompeu Fabra y la Associació de Promotors de Catalunya (APCE) presenta el monográfico “Estimación de la demanda solvente de vivienda nueva en Cataluña y sus provincias”, elaborado por el equipo de trabajo de la cátedra formado por Catalina Llaneza Hesse, Josep Maria Raya y Jaume Garcia Villar, vinculados al Departamento de Economía y Empresa de la UPF.

El documento (enlace al monográfico, de 22 pàgs, en formato pdf) se centra en el análisis de la demanda efectiva de vivienda en propiedad en Cataluña segmentada por provincias hasta el año 2025, estudiando su evolución en los últimos años y trabajando con diferentes escenarios, del más optimista al más pesimista.

El estudio se centra en el análisis de la demanda efectiva de vivienda en propiedad en Cataluña segmentada por provincias hasta el año 2025, para estudiar su evolución en los últimos años y trabajar con diferentes escenarios

La presentación del estudio ha tenido lugar el 12 de mayo, por la mañana, en la sede del TecnoCampus de Mataró, a cargo del profesor de la UPF Josep Maria Raya, coordinador del equipo de trabajo y director de la Cátedra Vivienda y Futuro, acompañado del presidente de la APCE, Xavier Vilajoana, y del director general de la Fundación TecnoCampus Mataró-Maresme, Josep Lluís Checa.

Demanda potencial de vivienda principal: nuevos hogares

El monográfico realiza una estimación de la demanda potencial de vivienda principal a partir de los escenarios de creación de nuevos hogares estimados por el Idescat para el periodo 2021-2025. Así, en la Tabla 1 se pueden observar diferentes escenarios que hacen referencia a la proyección de hogares para Cataluña en 2025 desglosado por provincias. Por un lado, el escenario más optimista (escenario alto) estima una tasa de creación de nuevos hogares entre 2021 y 2025 del 7,85%, lo que equivale a 237,85 mil nuevos hogares en Cataluña. Por otro lado, el escenario más pesimista (baja de población), estima un crecimiento en Cataluña en el mismo periodo de 89,04 mil hogares. Si se analizan los datos a nivel provincial, se observa que, independientemente del escenario, Barcelona, Girona y Tarragona experimentarían un crecimiento de los hogares que sería de entre 74,67 y 178,51 mil en Barcelona, entre 12,18 y 30,32 mil en Girona y entre 5,16 y 24,15 mil en Tarragona. Por su parte, Lleida registra una estimación negativa en el escenario más pesimista, con una caída de aproximadamente 3 mil hogares, mientras que en el escenario más optimista crecería en 4,87 mil hogares.

 

Tabla 1. Proyección de hogares para Catalunya y provincias, 2021-2025 (en miles)
 

 

Hogares 2020

Hogares 2025

(proyección)

Nuevos hogares 2021-2025

(proyección) 

Cataluña

 

 

 

Baja de población

3028.74

3117.78

89.04

Bajo

3028.74

3163.26

134.52

Medio

3028.74

3214.24

185.50

Alto

3028.74

3266.59

237.85

 

 

 

 

Barcelona

 

 

 

Baja de población

2237.36

2312.03

74.67

Bajo

2237.36

2340.17

102.80

Medio

2237.36

2377.51

140.14

Alto

2237.36

2415.87

178.51

 

 

 

 

Girona

 

 

 

Baja de población

294.59

306.77

12.18

Bajo

294.59

314.42

19.83

Medio

294.59

319.60

25.01

Alto

294.59

324.91

30.32

 

 

 

 

Lleida

 

 

 

Baja de población

175.42

172.45

-2.97

Bajo

175.42

174.28

-1.14

Medio

175.42

177.25

1.83

Alto

175.42

180.29

4.87

 

 

 

 

Tarragona

 

 

 

Baja de población

321.37

326.53

5.16

Bajo

321.37

334.39

13.02

Medio

321.37

339.88

18.52

Alto

321.37

345.52

24.15

 

Fuente: (1) Hogares 2020: INE. (2) Proyección hogares 2025: Idescat.
 

Demanda efectiva de viviendas en régimen de propiedad

Las preferencias personales de la población en materia de vivienda han ido evolucionando con los años, adaptándose a la situación económica existente en cada época. Así, hace 70 años, la vivienda de alquiler constituía la mitad del mercado, un porcentaje que fue menguando con los años debido a diferentes aspectos como por ejemplo las constantes políticas públicas diseñadas para promover la vivienda de propiedad en detrimento de la vivienda de alquiler privada y pública.

El monográfico analiza dos escenarios para determinar la demanda efectiva de viviendas en régimen de propiedad. Por un lado, el escenario medio, el considerado más probable por el Idescat con referencia a la estimación de la demanda efectiva de vivienda en régimen de propiedad para el año 2025.

Tabla 2. Escenario medio de demanda efectiva de vivienda en régimen de propiedad (en miles), 2021-2025.
 

 

Demanda efectiva en propiedad 2025

 

Total

Propiedad

Ajustes

DEP

 

Tendencia

Alquiler a propiedad

Propiedad a alquiler

 

 

1

2

3

4

5

6

 

 

 

 

 

 

 

Cataluña

185.50

74.72

-5.79

13.11

-2.14

79.89

 

 

40.28%

-7.75%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Barcelona

140.14

55.89

-4.15

9.84

-0.06

61.52

 

 

39.88%

-7.42%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Girona

25.01

10.21

-0.72

1.30

-0.01

10.77

 

 

40.81%

-7.04%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Lleida

1.83

0.71

0.04

0.77

0.00

1.52

 

 

38.75%

5.95%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Tarragona

18.52

8.04

-0.26

1.20

-0.01

8.97

 

 

43.43%

-3.21%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nota: La primera columna describe la proyección total de nuevos hogares del escenario medio. La segunda columna es la proyección de hogares con vivienda en régimen de propiedad, calculada por un lado ponderando el porcentaje de nuevos hogares en régimen de propiedad a nivel España para el periodo 2017-2019 (44.88%) a nivel España con la relación entre el porcentaje de viviendas en régimen de propiedad sobre el total de viviendas de España versus Cataluña y sus cuatro provincias. La columna 3, ajustan el número de propiedades nuevas por la tendencia de evolución de los últimos 3 años prepandemia de la vivienda en régimen de propiedades. Mientras la columna 4 ajusta por traspasos de alquiler a propiedad y la columna 5 por los traspasos de propiedad a alquiler para el periodo 2016-2019 a nivel España empleando la proyección de hogares totales por régimen del escenario medio como base. Por último, la columna 6 es la proyección de demanda efectiva en régimen de propiedad para el año 2025. DEP: demanda efectiva en propiedad.

Fuente: Elaboración propia con datos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) e INE.

Tal y como se observa en la Tabla 2, Barcelona es la provincia que mayor oferta requiere con 61,52 mil viviendas, seguida de Girona y Tarragona, con una demanda potencial de 10,77 mil y 8,97 mil respectivamente. Por el contrario, en el caso de Lleida la proyección es mucho menos, con una estimación de 1.520 unidades. En este sentido, la nueva oferta necesaria para cubrir la demanda del año 2025 en Cataluña sería de aproximadamente 80 mil nuevas viviendas.

Por otro lado, el monográfico presenta el escenario de baja de población, el más pesimista, respecto a la demanda efectiva de vivienda en régimen de propiedad para el mismo periodo, representado en la Tabla 3.

Tabla 3. Escenario baja de población de demanda efectiva de vivienda en régimen de propiedad (en miles), 2021-2025
 

 

Demanda efectiva en propiedad 2025

 

Total

Propiedades

Ajustes

DEP

 

Tendencia

Alquiler a propiedad

Propiedad a alquiler

 

1

2

3

4

5

6

 

 

 

 

 

 

 

Cataluña

89.04

35.86

-2.78

11.93

-2.14

42.87

 

 

40.28%

-7.75%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Barcelona

74.67

29.78

-2.21

9.04

-0.03

36.58

 

 

39.88%

-7.42%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Girona

12.18

4.97

-0.35

1.14

0.00

5.75

 

 

40.81%

-7.04%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Lleida

-2.97

-1.15

-0.07

0.71

0.00

-0.50

 

 

38.75%

5.95%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

Tarragona

5.16

2.24

-0.07

1.04

0.00

3.20

 

 

43.43%

-3.21%

1.22%

-0.10%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nota: La estimación de esta tabla sigue la misma metodología de la tabla 2 pero para los hogares del escenario baja de población. Fuente: Elaboración propia con datos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) e INE.

Así, según el escenario de baja población, para satisfacer la demanda de vivienda de nuevos hogares para el año 2025 en Cataluña la oferta de viviendas debería aumentar en unas 43 mil unidades aprox. En el caso de Barcelona se proyecta una demanda de vivienda de 36,58 mil unidades, seguida por Girona, con aprox. 6 mil viviendas y Tarragona, con 3 mil viviendas. En el caso de Lleida se estima una pérdida de 500 hogares en régimen de propiedad y, por lo tanto, una demanda de viviendas negativa.

En definitiva, si se asume el escenario medio como límite superior y el de baja población como límite inferior, la demanda efectiva de vivienda en propiedad en Cataluña para el año 2025 se encontrará entre las 43 mil y las 80 mil viviendas. En el caso de Barcelona, el intervalo será de 37 a 62 mil viviendas, en Girona será de 6 a 11 mil, en Tarragona de 3 a 9 mil y en Lleida aumentará como máximo en 1,5 mil viviendas. Si a esto se le suma la demanda de inversión o de vivienda secundaria, la demanda total podría situarse entre 104 y 150 mil viviendas en 2021-2025.

El escenario actual se sitúa en una producción muy por debajo de la demanda de vivienda requerida por la población, como se ha ido observando. Además, en los últimos años, la construcción de nuevas viviendas en Cataluña oscila alrededor de 11 mil viviendas, hecho que produce una tensión de precios en la vivienda nueva, ya que la demanda dobla la oferta, por tanto, los precios se disparan. Una situación que se verá todavía más agravada por el contexto internacional actual, con los problemas de suministros iniciados en el segundo semestre de 2021 y en la actualidad con el conflicto de Rusia-Ucrania, que no harán sino aumentar estos costes.

Josep M. Raya: "Conocer la demanda futura de viviendas es necesaria tanto para el sector promotor, que pueda adecuar su oferta, como para el sector público poder reconocer si esta demanda es la socialmente deseable"

Josep Maria Raya, profesor de la Universidad Pompeu Fabra y director de la Cátedra “Habitatge i Futur” de APCE-UPF, coautor del monográfico, señala que "conocer la demanda futura de viviendas es necesaria tanto para el sector promotor, que pueda adecuar su oferta, como para el sector público poder reconocer si esta demanda es la socialmente deseable. En este monográfico se ha hecho para los próximos cinco años en Cataluña.”

Desde APCE, su presidente, Xavier Vilajoana, considera que “estos datos evidencian la necesidad de incrementar la producción de vivienda en Cataluña, ya que existe una gran parte de la población que no tiene acceso a la vivienda de propiedad, como por ejemplo los jóvenes. Es imprescindible disponer de un parque de vivienda diversificado, adecuado y suficiente para poder atender las necesidades del conjunto de la sociedad catalana".  Para ello, según Vilajoana, “es preciso acabar con la situación actual de inseguridad jurídica en el sector, además de trabajar conjuntamente administraciones y sector privado para dar con fórmulas de colaboración público-privada que sean realmente efectivas”.

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