STS, 1ª, 8.11.1996

Magistrat ponent: Eduardo Fernández-Cid de Temes

L’empresa promotora d’habitatges Agro-Industrias Hércules SA vengué els pisos d’un complex residencial construït a Ceuta, anomenat Don Alfonso, format per dos blocs de pisos (dues fases) en forma d’ela. Segons sembla, per les migrades referències de fet que el TS exposa, d’acord amb els fulletons publicitaris que havien estat lliurats als compradors, el complex quedava tancat amb una zona ajardinada a la qual hi havia d’haver diversos elements comuns com gronxadors, una pista de tennis i una piscina. Resulta però que la promotora lliura els pisos sense haver fet cap mena d’obra pel tancament del complex ni haver ajardinat la zona comú ni instal·lat cap dels elements esmentats.

El President de la Comunitat de Propietaris de la primera fase (Antonio Viso Trujillo) i un propietari d’un pis de la segona (Mustafa Dris Al-Lal) interposen demanda contra la promotora on li sol·liciten que entregui al complex la propietat del terreny colindant ja que constitueix una finca registral diferent, que hi realitzi les obres necessàries pel tancament i que hi instal·li la jardineria i els gronxadors així com, si el terreny ho permet d'acord amb un estudi pericial, que hi construeixi la piscina i la pista de tennis.

La demanda és estimada plenament per sentència del JPI Ceuta 30.5.1990 considerant fonamentalment que l’oferta publicitària integrà el contingut del contracte. En canvi, l’Audiència Provincial de Sevilla, sentència de 19.9.1992, estima el recurs d’apel·lació de la promotora i desestima íntegrament la demanda ja que considera que la publicitat no contenia cap esment d’allò que els propietaris reclamen que, a més, no quedà incorporat en cap clàusula del contracte de compravenda que es formalitzà. L’Audiència apunta també a què en aquesta formalització no existí ni mala fe ni intenció d’enganyar per part de la promotora.

L’objecte central del plet és doncs el valor contractual dels fulletons de publicitat com a integrants del contingut contractual. El TS, a diferència de l’Audiència, no té cap dubte i així ho mostra clarament en el FJ 3:"...bien por la vinculación a la oferta, ya por Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los arts. generales sobre obligaciones y contratos..., la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes..., constituyendo una clara oferta,...debiendo tal publicidad integrar los contratos, pues para que no fuese así tenía que excluirse expresamente de los mismos el contenido de los folletos, sin que para tal consideración fuere necesario apreciar engaño o fraude...".

Aquesta sentència és doncs un bon exemple de la incorporació al contingut del contracte de les condicions ofertes a nivell publicitari que, en aquest cas concret, després la promotora no compleix i intenta justificar aquest no compliment en la manca d’incorporació d’aquestes condicions al contracte formalitzat entre les parts. En això la Llei de Defensa dels Consumidors (Llei 24/1984, de 26 de juliol) és força clara: l’art. 8 estableix que el contingut de la promoció i publicitat dels productes, a més de la oferta, sense determinar però que la publicitat és oferta tal com aquí entén el TS, serà exigible encara que no figuri expressament en el contracte formalitzat o en el document o comprovant rebut.

Destaca en aquesta concepció la no necessitat de prova d'engany o inducció a error per part de la promotora als compradors. L'incompliment té en aquest sentit un caràcter objectiu: la manca de concordància entre el que s'ha ofertat i el que s'ha lliurat efectivament als compradors. És més, aquest mateix caràcter objectiu de l’incompliment determina que allò que no es compleix no ha de tenir la consideració d’element essencial sense el qual els compradors no haguessin realitzat el contracte (caràcter determinant de l’error o causal del dol).

La solució d'aquest cas comporta un nou tractament en els defectes d'informació que de ben segur aconsegueix tutelar millor els interessos dels compradors. L'error o el dol queden doncs fora d'aquests problemes d'incompliment contractual ja que tot allò que s'hagi promès publicitàriament queda incorporat al contracte. Si no fos així caldria provar que el comprador patí un error o que el venedor provocà una inducció dolosa que influí de manera fonamental en la decisió de contractar dels compradors segons la importància d’allò publicitat respecte del contingut contractual. I, aconseguida aquesta prova, la solució seria la ineficàcia contractual. Sembla doncs millor que enlloc d'anul·lar el contracte la legislació adopti la solució de fer complir amb caràcter objectiu amb tot allò que s'havia promès encara que no s'hagi incorporat al document on es formalitza el contracte d'adquisició.

El TS aplica aquesta doctrina però en aquest cas es queda a mig camí, ja que no estima plenament el recurs de cassació presentant pels actors. Condemna a la promotora a entregar la propietat dels terrenys colindants i a fer-hi les obres de tancament, però no estima la petició de les obres de jardineria i la instal·lació de gronxadors, piscina i pista de tennis.

Per a aquesta no estimació el TS es basa en un raonament que recorda vagament la teoria dels actes propis: els actors no han demandat l'entrega del mobiliari dibuixat sobre el plànol del pis pilot descrit en els fulletons publicitaris i si no han demandat això tampoc tenen perquè demandar la resta d’elements dibuixats. Sembla però que no es tracta del mateix ja que els plànols dels pisos solen situar el mobiliari allà on es pot instal·lar per tal que els compradors es facin una idea de l'espai útil i d'una possible distribució d'aquest mobiliari o de les diverses dependències de l’habitatge sense que el comprador d’un pis d’obra nova, excepte que el contingut contractual ho fixi d'una altra manera, entengui que quan compra el pis està comprant el llit, la taula i les cadires que apareixen en el plànol. En canvi, no sembla que es pugui dir el mateix respecte de la descripció de les zones comuns: aquí sí que el comprador no té perquè pensar que la piscina, la pista de tennis, els gronxadors o una zona ajardinada l'haurà de construir o adquirir després ell al seu càrrec quan l’ha vist dibuixada sobre el fulletó publicitari.

Respecte de la piscina i la pista de tennis hi ha una altra circumstància que el TS no aclareix suficientment: la demanda es fa de manera condicionada respecte de les possibilitats del terreny i la determinació pericial d’aquesta possibilitat. El TS sembla entendre que en el terreny no es possible instal·lar aquests elements però no ho explicita ni fa cap menció d’algun element de prova que hagi tingut en compte.

Possiblement el TS intenti aquí establir un límit per tal que l’activitat publicitària es pugui desenvolupar sense que tot allò que prediqui, esmenti o permeti somiar hagi de ser complert estrictament després, cosa que sembla lògica i ha estat reconeguda històricament a través de la figura dels dolus bonus o actualment amb la consideració que no pas tota la publicitat és necessàriament enganyosa. En el cas però aquest límit no queda prou ben dibuixat.